İşyeri Kiralamalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

İşyeri kiralamaları, konut kiralamalarına kıyasla daha karmaşık hukuki düzenlemelere tabidir. İşyerinin kullanımı, tarafların yükümlülükleri ve kira sözleşmesinin içeriği, işyeri kiralamalarında özel bir öneme sahiptir. İşyeri kiralamalarında ortaya çıkabilecek hukuki sorunları önlemek için aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir.

1. Kira Sözleşmesinin Hazırlanması

İşyeri kiralamalarında kira sözleşmesinin yazılı yapılması büyük önem taşır. Yazılı bir sözleşme, tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirler ve olası uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur. Sözleşmede bulunması gereken bazı temel unsurlar şunlardır:

• Kira Bedeli ve Artış Oranları: Kira bedeli ve artış oranları sözleşmede açıkça belirtilmelidir. İşyerleri için uygulanacak kira artış oranları, konut kiralarına uygulanan sınırlandırmalardan farklı olabilir. Tarafların, kira artış oranlarını belirlerken Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine uygun hareket etmesi önemlidir.

• Kullanım Amacı: İşyerinin kullanım amacının açıkça belirtilmesi gerekir. Örneğin, işyeri bir mağaza, ofis veya depo olarak kullanılacaksa, bu hususun sözleşmede net bir şekilde ifade edilmesi gerekir.

• Depozito: İşyerinin korunması ve tarafların yükümlülüklerini yerine getirmesi için alınan depozitonun miktarı ve iade şartları sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

• Sözleşme Süresi: Kira sözleşmesinin süresi ve uzatma şartları belirtilmelidir. İşyeri kiralamalarında genellikle uzun vadeli sözleşmeler tercih edilir. Ancak, tarafların süre sonunda sözleşmeyi yenilememe hakları da sözleşmede yer almalıdır.

2. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

İşyeri kiralamalarında hem kiracı hem de kiraya verenin hak ve yükümlülükleri dikkatle düzenlenmelidir:

• Kiraya Verenin Yükümlülükleri:

• İşyerinin, sözleşmede belirtilen kullanım amacına uygun bir şekilde teslim edilmesi ve taraflar arasında sözleşmeye uyulması gerekmektedir.

• Kiracının Yükümlülükleri:

• Kira bedelini zamanında ödemek.

• İşyerini sözleşmede belirtilen amaca uygun şekilde kullanmak ve sözleşmede belirtilen koşullara uyulması gerekmektedir.

Taraflar arasında imzalanacak sözleşmenin iki taraf için de bağlayıcılığı olacaktır. Bu sebeple her iki taraf için de en önemli yükümlülük sözleşmeye uygun hareket etmektir.

3. Hukuki Sorunlar ve Çözüm Yolları

İşyeri kiralamalarında en sık karşılaşılan hukuki sorunlar ve bunlara yönelik çözüm yolları aşağıda sıralanmıştır:

• Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, kira bedelini ödemezse, kiraya veren ihtarname göndererek kiracıyı ödeme yapmaya davet edebilir. Ödeme yapılmaması durumunda, icra takibi açılabileceği gibi tahliye davası açılabilir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda tahliye için borçlunun ödemeyi yaptığı süre de çok önemlidir. Bu sürelerin dikkatli takip edilmesi tahliye talebinizi yasal olarak güçlü kılacaktır. Örneğin 13 örnek olarak açılmış bir icra takibine borçlunun 30 gün içerisinde ödeme yapmaması halinde alacaklı açısından tahliye talep edilebilecektir. Tahliyenin 29’ncu günde istenmesi durumunda kiraya veren açısından tahliye talebi yasal dayanağını yitirecektir.

• Sözleşme Süresi Dolmadan Tahliye: Kiracının sözleşme süresi dolmadan işyerini tahliye etmesi durumunda, kiraya veren zararının tazmin edilmesini talep edebilir. Bu durumda, kiraya verenin uğradığı zararı kanıtlaması gerekir.

• Onarım ve Değişiklik Talepleri: Kiracı, işyerinde yapısal değişiklikler veya tadilat yapmak isterse, kiraya verenin yazılı iznini almak zorundadır. Aksi takdirde, kiraya veren, değişikliklerin eski haline getirilmesini talep edebilir.

4. Tahliye Süreci

İşyeri kiralamalarında tahliye, belirli hukuki prosedürlere uygun olarak gerçekleştirilmelidir:

• Tahliye Taahhüdü: Kiracı tarafından yazılı olarak verilen tahliye taahhüdü, tahliye işlemini kolaylaştırır. Ancak, taahhüdün geçerli olabilmesi için belirli şekil şartlarına uygun olması gerekir.

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, işyerini kendisi veya bir yakını için kullanma ihtiyacını kanıtlayarak tahliye talebinde bulunabilir.

• Tahliye Davası: Kiracı tahliye taleplerine uymadığı takdirde, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

5. Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar

Kiraya verenin, işyeri kiralamalarında şu hususlara dikkat etmesi önemlidir:

• Sözleşme Hazırlığı: Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini koruyacak şekilde hazırlanmalıdır. Profesyonel hukuki destek almak bu süreçte faydalı olabilir.

• Düzenli Denetim: Kiraya veren, işyerinin sözleşmeye uygun kullanıldığından emin olmak için düzenli denetimler yapmalıdır.

• Kira Ödemelerinin Takibi: Kira ödemelerinin düzenli olarak yapıldığından emin olunmalı ve ödeme tarihleri dikkatle takip edilmelidir.

Sonuç

İşyeri kiralamaları, taraflar arasında uzun vadeli bir ilişki gerektirdiği için, kira sözleşmesinin detaylı ve özenli bir şekilde hazırlanması büyük önem taşır. Kiraya verenler, işyerinin hukuki ve fiili durumunu kontrol ederek olası riskleri en aza indirebilir. Hukuki sorunlarla karşılaşmamak adına, kira sürecinin her aşamasında uzman hukuki destek alınması tavsiye edilir.