Gayrimenkul Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul alımı, önemli bir yatırım kararıdır ve bu süreçte yapılacak hukuki kontroller, ileride yaşanabilecek olası sorunların önüne geçmek için hayati bir öneme sahiptir. Gerek bireysel gerekse ticari alımlar için, taşınmazın hukuki durumu, tapu kayıtları ve satış sözleşmesi gibi unsurlar dikkatle değerlendirilmelidir.

1. Gayrimenkul Alımında Hukuki Kontrollerin Önemi

Bir taşınmaz satın alırken yalnızca fiziksel durumu değil, aynı zamanda hukuki durumu da detaylı bir şekilde incelenmelidir. Tapu kayıtlarındaki sorunlar, taşınmaz üzerindeki ipotek veya haciz gibi kısıtlamalar, ileride ciddi mali kayıplara ve uzun hukuki süreçlere neden olabilir.

2. Yapılması Gereken Hukuki Kontroller

• Tapu Kaydının İncelenmesi: Gayrimenkul alımı öncesinde tapu kaydı detaylı bir şekilde incelenmelidir. Tapu kaydında aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

• Mülkiyet Durumu: Tapunun kimin adına kayıtlı olduğu ve mülkiyet haklarının doğru şekilde belirtilip belirtilmediği kontrol edilmelidir.

• İpotek ve Haciz Kayıtları: Taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya şerh olup olmadığına bakılmalıdır. Bu tür kısıtlamalar, alım işlemini olumsuz etkileyebilir.

• Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti: Özellikle apartman dairelerinde, taşınmazın kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunun tapuda belirtilmiş olması önemlidir.

• Taşınmazın İmar Durumunun Kontrolü: İlgili belediyeden taşınmazın imar durum belgesi alınmalı ve taşınmazın imar planına uygun olup olmadığı değerlendirilmelidir. Taşınmazın imar planında yeşil alan, yol veya kamu hizmetine ayrılmış bir alan üzerinde bulunması alım sürecini etkileyebilir.

• Riskli Yapı Tespiti ve Deprem Raporu: Taşınmazın fiziksel güvenliği açısından, riskli yapı tespiti yapılmalı ve deprem raporu alınmalıdır. Özellikle eski yapılar için bu tür belgeler büyük önem taşır.

• Zilyetlik Durumu ve Kullanım Hakkı: Taşınmaz üzerinde fiili bir kullanıcının bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Zilyetlik sorunları, taşınmazın kullanımını ve tahliyesini etkileyebilir.

• Satışa Engel Durumların Araştırılması: Taşınmazın satışına engel olacak herhangi bir durum (örneğin aile konutu şerhi, şufa hakkı, mirasçılar arasında ihtilaf) olup olmadığını değerlendirin.

• Satış Sözleşmesinin Hazırlanması: Gayrimenkul alımına ilişkin satış sözleşmesi detaylı bir şekilde hazırlanmalı ve tapuya tescil süreciyle uyumlu hale getirilmelidir. Sözleşmede şu unsurlara yer verilmelidir:

• Satış bedeli ve ödeme koşulları

• Tapu devir tarihi

• Tarafların yükümlülükleri ve cezai şartlar

3. Tapu Tescil Süreci

Tapu tescil işlemleri sırasında şu adımlar takip edilmelidir:

• Harç ve Vergilerin Ödenmesi: Tapu harcı ve varsa diğer vergiler eksiksiz şekilde ödenmiş olmalıdır.

• Kimlik ve Belgelerin Hazırlanması: Kimlik, vekaletname (gerekliyse) ve satışa konu taşınmaza ilişkin tüm belgeler eksiksiz sunulmalıdır. Satın alınacak taşınmaz Türkiye sınırları içerisindeyse bahsetmiş olduğumuz işlemler yazımız tarihi itibariyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün WebTapu sistemi aracılığıyla gerçekleştirilmektedir.

• Tapu Sicil Müdürlüğü Başvurusu: Taşınmazın bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne başvurularak tapu devri gerçekleştirilmelidir.

4. Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Hususlar

• Taşınmazın Piyasa Değeri: Taşınmazın piyasa değerinin, satış bedeliyle uyumlu olup olmadığı değerlendirilmelidir. Aksi takdirde vergi problemleri yaşanabilir.

• Satıcının Güvenilirliği: Taşınmazı satan kişinin malikin kendisi olup olmadığı ve temsil yetkisinin doğruluğu araştırılmalıdır. Emsalinden daha düşüğe satın alınan bir taşınmazın satıcısının güvenilirliği çok önemlidir. Eğer satıcının borçlu olduğu kişiler varsa, bu kişiler emsalinden daha düşüğe yapılan satışın alacaklıdan mal kaçırma amacı taşıdığını düşünerek gerekli yasal işlemleri başlatabilir.

• Vergi Borçları ve Aidatlar: Taşınmazın geçmiş döneme ait emlak vergisi borcu veya aidat gibi yükümlülükleri olup olmadığı kontrol edilmelidir.

• Krediyle Alım Durumunda Hukuki Kontroller: Banka kredisiyle taşınmaz alınacaksa, kredi sözleşmesi detaylı bir şekilde incelenmeli ve taşınmaz üzerine konulan ipoteğin şartları değerlendirilmelidir.

Sonuç

Gayrimenkul alımı sırasında hukuki kontrollerin eksiksiz şekilde yapılması, yatırımınızı güvence altına alır. Tapu kayıtlarının detaylı incelenmesi, satış sözleşmesinin hazırlanması ve taşınmazın fiziksel durumu ile hukuki durumu arasındaki uyumun sağlanması, gelecekte oluşabilecek ihtilafların önüne geçer. Bu süreçte uzman bir hukukçudan destek almak, haklarınızı en iyi şekilde korumanıza yardımcı olacaktır.