Kira tespit davaları, taşınmaz sahiplerinin veya kiracıların kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla başvurduğu hukuki süreçlerdir. Bu davalar, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesini hedefler. Ancak, hem kira artışı hem de kira indirimi taleplerinde hukuki çerçeveye uygun hareket edilmesi gerekir. Bu yazıda kira tespit davalarının koşulları, hukuki dayanakları ve dikkat edilmesi gereken noktalar ele alınacaktır.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için açılan bir dava türüdür. Taşınmaz sahipleri, mevcut kira bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa artış talep edebilirken, kiracılar da kira bedelinin yüksek olduğunu belirterek indirime yönelik dava açabilirler.
2. Kira Tespit Davalarının Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi, kira tespit davalarının dayanağını oluşturur. Bu maddeye göre kira bedeli, sözleşme süresi boyunca belirli artış oranlarına bağlı olarak artırılabilir. Ancak, taraflar arasında aksi bir anlaşma bulunmuyorsa, artış oranı yasal sınırlarla kısıtlanmıştır. Bu sınırlar sıklıkla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre belirlenir.
3. Kira Tespit Davasının Şartları
• Kira Sözleşmesinin Devam Etmesi: Kira tespit davaları, sözleşmenin feshedilmediği durumlarda açılabilir. Sözleşmenin sona ermesi halinde bu dava açılamaz.
• Süre Kısıtı: Kira tespit davası genellikle kira dönemi sona ermeden önce açılır. Ancak mahkeme kararı, bir sonraki kira dönemine uygulanmak üzere geçerli olur. Bu konuda, sözleşmede artış koşulunun bulunması ve davanın açıldığı zaman çok önemlidir. Sözleşmedeki maddelerin detaylıca incelenmesi ve dava açma süresinin buna göre planlanması gerekmektedir.
• Piyasa Rayiç Değerinin Belirlenmesi: Kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira piyasası dikkate alınır. Mahkeme, bu değerleri belirlemek için bilirkişi raporuna başvurabilir.
4. Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınan Kriterler
• Taşınmazın Konumu ve Özellikleri: Kira bedelinin tespiti sırasında taşınmazın bulunduğu bölge, çevresel koşullar, ulaşım olanakları ve fiziksel özellikleri dikkate alınır.
• Piyasa Koşulları: Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak rayiç bedel belirlenir.
• Önceki Kira Bedeli: Sözleşmede belirlenen kira bedeli ve yapılan artışlar da mahkemece değerlendirilir.
5. Kira Tespit Davasının Süreci
• Davanın Açılması: Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde kira bedelinin neden artırılması veya düşürülmesi gerektiği ayrıntılı olarak açıklanır.
• Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme, taşınmazın rayiç kira bedelinin belirlenmesi için bilirkişi raporu talep eder. Bilirkişiler, taşınmazın özelliklerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak bir rapor hazırlar.
• Mahkeme Kararı: Mahkeme, bilirkişi raporunu ve tarafların beyanlarını değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Bu karar, eğer sözleşmede artış koşulu varsa genellikle dava tarihinden itibaren geçerli olur.
6. Taşınmaz Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
• Bilirkişi Raporunun Önemi: Bilirkişi raporlarının objektif ve detaylı olmasına dikkat edilmelidir. Eksik veya yanlış bilgiler içeren raporlar, taşınmaz sahibinin hak kaybına yol açabilir.
• Yasal Artış Oranlarının Dışına Çıkmamak: Yasal düzenlemelere aykırı bir kira artışı talebinde bulunmak, davanın reddedilmesine neden olabilir. Bu tip davalarda dava açılırken istenen bedel ıslah veya değer arttırımı ile değişemeyeceği için bedeli doğru belirlemek çok önemlidir.
• Uzman Hukuki Destek: Kira tespit davaları, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren süreçlerdir. Profesyonel bir avukat desteği, sürecin etkin bir şekilde yönetilmesini sağlar.
7. Kiracılar İçin Dikkate Alınması Gereken Hususlar
Kiracılar, kira bedelinin piyasa koşullarına göre yüksek olduğunu düşünüyorsa, kira tespit davası açarak indirime gitmeyi talep edebilir. Ancak bu süreçte de dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
• Sözleşmede belirlenen artış oranlarına uyulup uyulmadığını kontrol etmek
• Kira bedelinin rayiç değerine uygun olduğuna veya yüksek olduğuna dair somut veriler sunmak
Sonuç
Kira tespit davaları, hem taşınmaz sahipleri hem de kiracılar için hukuki güvenceler sağlayan önemli bir mekanizmadır. Ancak, bu davaların başarıyla sonuçlanması için sürecin doğru bir şekilde yönetilmesi ve gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması gereklidir. Taşınmaz sahipleri ve kiracılar, profesyonel bir hukuki danışmanlık alarak hem yasal sınırları aşmadan hem de hak kaybına uğramadan kira tespit davalarını yönetebilir.
Şahin & Şahin Hukuk Bürosu 
Yorum bırakın