Kiracının Tahliyesi

Kiracı ve ev sahibi arasındaki kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. Ev sahipleri, belirli durumlarda kiracıları tahliye etme hakkına sahiptir. Ancak bu süreç, hem yasal gerekçelere dayanmalı hem de hukuki prosedürlere uygun şekilde gerçekleştirilmelidir. İşte ev sahiplerinin kiracıyı tahliye edebileceği başlıca durumlar:

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödememesi, tahliye için en sık karşılaşılan gerekçelerden biridir. Bu durumda ev sahibi şu adımları izleyebilir:

• İhtarla Uyarı: Ev sahibi, kiracıya yazılı bir ihtar göndererek kira bedelini belirli bir süre içinde ödemesini talep edebilir.

• İki Haklı İhtar Şartı: Bir yıl içinde iki kez kira ödemesi geciktirilen kiracı hakkında tahliye davası açılabilir.

• İcra Takibi Başlatma: Ödenmeyen kira bedeli için icra takibi başlatılabilir. Ödeme emrine rağmen borç ödenmezse tahliye talep edilebilir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Ev sahibinin taşınmaza kendisinin veya yakın bir aile bireyinin (örneğin, çocuğunun, eşinin veya anne-babasının) ihtiyaç duyması, tahliye gerekçesi olabilir. Ancak bu iddianın mahkemede ispatlanması gerekir. Şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Gerçek ve Samimi İhtiyaç: Ev sahibi, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu belgelemelidir.

• Tahliye Davası Süreci: Kiracı, yasal süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.

3. Taşınmazın Yeniden İnşası veya Büyük Onarımı

Taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya kapsamlı bir onarıma ihtiyaç duyması durumunda, kiracı tahliye edilebilir. Ancak bu durumun da belgelenmesi ve mahkeme kararıyla desteklenmesi gerekir.

• Projelerin Sunulması: Yeniden inşa veya onarım projelerinin yetkili mercilerden onaylanmış olması gerekir.

• Kiracının Korunması: Mahkeme, bu süreçte kiracının haklarını da göz önünde bulundurur ve hakkaniyete uygun bir karar verir.

4. Tahliye Taahhüdü

Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair tahliye taahhüdü vermişse ve bu taahhüdü yerine getirmezse, ev sahibi mahkemeden tahliye kararı talep edebilir. Ancak tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:

• Yazılı Olması: Tahliye taahhüdü yazılı şekilde düzenlenmelidir.

• Kiracı Tarafından İmzalanması: Taahhüt kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır.

• Yasal Sürelere Uyulması: Taahhüdün yerine getirilmediği tarihten itibaren yasal sürede dava açılması gerekir.

5. Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Taşınmazın yeni bir malik tarafından satın alınması durumunda, yeni malik, taşınmazı kendi ihtiyacı için kullanacağını belirterek tahliye talep edebilir. Ancak bu talebin aşağıdaki şartlara uygun olması gerekir:

• 6 Aylık Süre: Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kiracıya en az 6 ay süre vermelidir.

• Kiracıyı Bilgilendirme: Yeni malik, bu süre içinde yazılı bir ihtarname ile kiracıyı bilgilendirmelidir.

6. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmazsa veya taraflardan biri fesih iradesini yasal süresi içinde bildirirse, ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. Ancak:

• Bildirim Sürelerine Uyulmalıdır: Fesih bildiriminin kanunda belirtilen süreler içinde yapılması gerekir.

• Yenilenen Dönemler: Aksi bir durum olmadıkça kira sözleşmesi yenilenen dönemler üzerinden devam eder.

7. Tahliye İçin Arabuluculuk Süreci

2023 yılında yürürlüğe giren yasal düzenlemelerle birlikte, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk şartı getirilmiştir. Ev sahibi, tahliye talebiyle mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlamak zorundadır. Arabuluculuk aşamasında anlaşmaya varılamazsa, ev sahibi tahliye davası açabilir.

Sonuç

Kiracı tahliye süreçleri, Türk Borçlar Kanunu’na sıkı şekilde bağlıdır ve ev sahipleri bu süreçlerde hukuki prosedürlere uygun hareket etmek zorundadır. Tahliye gerekçelerinin hukuki dayanağı bulunması ve usule uygun şekilde ilerlenmesi, hem ev sahibi haklarının korunmasını sağlar hem de olası itirazları en aza indirir. Bu süreçte bir avukattan profesyonel destek alınması önerilir.