Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisi Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir ve ev sahipleri ancak kanunda sayılan belirli sebeplere dayandıklarında ve usule uygun hareket ettiklerinde kiracıyı tahliye ettirebilirler. Bu yüzden “kiracı istediğim zaman çıkarılır” gibi bir yaklaşım yanıltıcıdır; her tahliye talebinin dayanması gereken belirli bir hukuki sebep vardır ve bu sebeplerin her biri kendi usulüne göre işletilmelidir.
Uygulamada en sık karşılaşılan gerekçe, kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmemesidir. Ev sahibi bu durumda öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar göndererek kira bedelinin belirli bir süre içinde ödenmesini talep edebilir; kanun, bir kira yılı içinde kiracıya birden fazla haklı ihtar gönderilmiş olması hâlinde kiraya verene o kira yılının bitiminden itibaren belirli bir süre içinde tahliye davası açma imkânı tanır. Bunun yanında, ödenmeyen kira bedeli için doğrudan icra takibi başlatılması ve ödeme emrine rağmen borç ödenmezse ilamsız tahliye yoluna gidilmesi de mümkündür; bu iki yoldan hangisinin somut duruma daha uygun olduğu, alacağın miktarına ve elde mevcut belgelere göre değişir.
Bir başka sık görülen sebep, ev sahibinin taşınmaza kendisinin ya da eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaç duymasıdır; ancak bu iddianın mahkeme önünde somut delillerle ispatlanması gerekir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ortaya konulamadığı durumlarda talep reddedilir; bu yüzden ihtiyaç iddiasının boş bir gerekçe olarak değil, somut ve belgelenebilir bir durumla ortaya konması önem taşır. Buna yakın bir başka ihtimal, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmesi ve bu işlerin kiracı taşınmazda otururken yapılamayacak nitelikte olmasıdır. Bu gerekçenin de somut projelerle ve yetkili mercilerden alınan onaylarla desteklenmesi gerekir; mahkeme bu süreçte kiracının haklarını da gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir.
Kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhüdü de uygulamada sık karşılaşılan bir başka yoldur. Kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı taahhütte bulunmuş ve bu taahhüdü yerine getirmemişse, ev sahibi taahhüt edilen tarihten itibaren kanunun öngördüğü süre içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliyeyi talep edebilir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı şekilde düzenlenmiş ve kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olması aranır; kanunda öngörülen dava veya takip süresine uyulmaması hakkın kaybına yol açar. Taşınmazı sonradan edinen yeni malikin de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle benzer bir tahliye hakkı vardır; bu hakkın kullanılabilmesi için edinme tarihinden itibaren belirli bir süre içinde durumun kiracıya yazılı olarak bildirilmesi ve kanunda öngörülen bekleme süresinin geçirilmesi gerekir; bu sürelere ve bildirim şekline eksik uyulması talebin reddiyle sonuçlanır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin dolması, tek başına tahliye için yeterli bir sebep değildir; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşmeyi feshetmedikçe kira ilişkisi aynı şartlarla uzamış sayılır. Ev sahibinin sözleşmeyi sadece süre bitimine dayanarak sona erdirmesi mümkün değildir; kanunda öngörülen uzun süreli uzama döneminin dolması veya kanunda sayılan diğer özel tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir. Ayrıca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -ödenmeyen kira bedeli nedeniyle icra yoluyla yapılan ilamsız tahliye takipleri genellikle bu kapsam dışında tutulmak üzere- dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması artık dava şartı hâline getirilmiştir; bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye veya tahliye taahhüdüne dayalı tahliye gibi dava yoluyla açılacak taleplerde önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerektiği unutulmamalıdır; arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa taraflar dava yoluna başvurabilir.
Kısacası, kiracı tahliyesi süreci Türk Borçlar Kanunu’na sıkı sıkıya bağlıdır ve ev sahiplerinin bu süreçte hukuki prosedürlere özenle uyması gerekir. Tahliye gerekçesinin doğru seçilmesi, sürelere ve bildirim şekillerine uyulması, hem ev sahibinin haklarının korunmasını sağlar hem de sürecin uzamasını önler. Somut olayın özellikleri hukuken önemli farklılıklar doğurabileceğinden, tahliye süreci başlatılmadan önce bir avukatla değerlendirme yapılması önerilir.
Bir Cevap Yazın