Yeni Malik ile Kiracı Tahliye Süreci

Kira ilişkisinde, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu gibi durumlarda, yeni malik ile kiracı arasında hukuki bir çatışma yaşanabilir. Özellikle yeni malikin taşınmazı kullanım ihtiyacı doğduğunda tahliye konusu gündeme gelir. Bu yazıda, yeni malikin kiracıyı tahliye edebilme şartları, kiracı hakları ve tahliye süreçleri ele alınacaktır.

1. Yeni Malik ve Kiracı İlişkisi

Türk Borçlar Kanunu’na göre, taşınmazın el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesi yeni malik için de bağlayıcıdır. Yeni malik, taşınmazın devri sırasında mevcut kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, kiracı, sözleşmede belirtilen süre boyunca taşınmazda oturmaya devam etme hakkına sahiptir. Ancak belirli şartlarda yeni malik tahliye talep edebilir.

2. Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Yeni malikin taşınmazı satın almasının ardından tahliye hakkını kullanabilmesi için bazı hukuki gerekçelere dayanması gerekmektedir. Bu gerekçeler şunlardır:

• Kendi Kullanım İhtiyacı: Yeni malik, taşınmazı kendisi, ailesi veya bir yakını için konut ya da işyeri olarak kullanacaksa tahliye talebinde bulunabilir. Bu durum, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi ile düzenlenmiştir.

• Kira Sözleşmesinin Süresi: Yeni malik, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek tahliye talebini bildirmelidir. Ancak tahliye işlemi, sözleşme süresinin bitiminden sonra veya yasal bildirim sürelerine uygun olarak gerçekleştirilebilir.

• Yeniden İnşa veya Büyük Onarım: Yeni malik, taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya büyük onarım yapılması gerektiğini ileri sürerek tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu durumda, taşınmazın yıkılıp yeniden yapılacağı veya büyük ölçüde onarıma ihtiyaç duyduğu, bilirkişi raporuyla ispatlanmalıdır.

• Kanuni Tahliye Sebepleri: Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen genel tahliye sebeplerine dayanarak da tahliye talebinde bulunabilir. Örneğin, kiracının sözleşme şartlarına aykırı davranışı veya kira bedelini ödememesi gibi durumlar bu kapsama girer.

3. Tahliye Süreci

Yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için şu adımları izlemesi gerekir:

• İhtarname Gönderimi: Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini devraldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndermelidir. Bu ihtarname, taşınmazın kullanım ihtiyacını ve tahliye talebini açıkça belirtmelidir.

• Tahliye Davası: Kiracı ihtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmezse, yeni malik sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası açabilir. Bu dava, yeni malikin tahliye talebini dayandırdığı gerekçelere ve kanıtlarına bağlı olarak değerlendirilir.

• Arabuluculuk Süreci: Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava açmadan önce zorunlu bir aşama haline getirilmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açılmadan önce arabuluculuk süreci başlatılmalıdır.

• Mahkeme Kararı ve Tahliye İşlemi: Mahkemenin tahliye yönünde karar vermesi halinde, karar icra müdürlüğüne iletilir ve tahliye işlemi resmi olarak gerçekleştirilir.

4. Kiracının Hakları

Kiracı, tahliye sürecinde şu haklara sahiptir:

• Sözleşme Süresinin Korunması: Kiracı, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden tahliye edilemez. Ancak yasal tahliye sebeplerinden biri varsa, süre bitimi beklenmeksizin tahliye gerçekleşebilir.

• Savunma Hakkı: Kiracı, tahliye talebine karşı mahkemede savunma yapabilir ve tahliye talebinin dayandığı gerekçeleri çürütmeye çalışabilir.

• Tazminat Talebi: Tahliye sürecinde haksız bir uygulama söz konusu olursa, kiracı maddi ve manevi tazminat talep edebilir.

5. Yeni Malik İçin Önemli Noktalar

Yeni malikin tahliye sürecinde dikkat etmesi gereken bazı önemli noktalar şunlardır:

• İhtiyacın Gerçekliği: Tahliye talebinin dayandığı kullanım ihtiyacı gerçek ve samimi olmalıdır. Aksi takdirde, kiracı tahliyeye karşı itiraz edebilir.

• Yasal Sürelere Uyulması: İhtarname gönderimi ve dava açma süreleri gibi yasal süreler kesinlikle kaçırılmamalıdır.

Sonuç

Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi belirli hukuki prosedürlere bağlıdır ve bu süreçte hem malikin hem de kiracının hakları Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde korunmaktadır. Yeni malik, tahliye talebinde bulunmadan önce hukuki süreçler ve gerekli şartlar hakkında detaylı bilgi sahibi olmalı ve hukuki destek almalıdır. Bu, olası hak kayıplarını önlemek adına önemlidir.