Kiralanan bir taşınmazın el değiştirmesi, kira ilişkisinde sıkça karşılaşılan bir durumdur ve özellikle yeni malikin taşınmazı kendisi kullanma ihtiyacı doğduğunda kiracıyla arasında hukuki bir uyuşmazlık yaşanabilir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, taşınmazın el değiştirmesi kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz; sözleşme yeni malik için de bağlayıcıdır ve kiracı sözleşmede kararlaştırılan süre boyunca taşınmazda oturmaya devam etme hakkına sahiptir. Yeni malik, ancak kanunda öngörülen belirli sebeplere dayanarak ve usule uygun hareket ederek tahliye talep edebilir; malikin değişmiş olması tek başına kiracıyı çıkarma hakkı doğurmaz.
Bu sebeplerin başında, taşınmazı sonradan edinen kişinin onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunması gelir. Kanun bu durumda yeni malike, edinme tarihinden başlayarak belirli bir süre içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini edinme tarihinden itibaren kanunda öngörülen bekleme süresi sonrasında açacağı bir davayla sona erdirme imkânı tanır. Bu bildirim ve bekleme süreleri kesin nitelikte olup, sürelere uyulmaması tahliye talebinin reddine yol açar. Yeni malik, taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya kiracı taşınmazda otururken yapılamayacak nitelikte esaslı bir onarıma ihtiyaç duyduğunu ileri sürerek de tahliye talep edebilir; ancak bu iddianın somut projelerle ve gerektiğinde bilirkişi raporuyla desteklenmesi gerekir, mahkeme bu süreçte kiracının haklarını da gözetir. Bunların dışında yeni malik, kanunda düzenlenen genel tahliye sebeplerine -örneğin kiracının kira bedelini ödememesi veya sözleşmeye aykırı davranışları- de dayanabilir; bu sebepler, malikin değişmiş olmasından bağımsız olarak kanunda gösterilen usul ve sürelere tabidir.
Yeni malikin ihtiyaca dayalı tahliye talebinde bulunabilmesi için öncelikle talebini açıkça belirten bir ihtarnameyi kiracıya noter aracılığıyla göndermesi gerekir. Kiracı buna rağmen taşınmazı boşaltmazsa, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce artık arabuluculuğa başvurulması dava şartı olduğundan, yeni malik önce arabuluculuk sürecini tamamlamalı, anlaşma sağlanamazsa görevli mahkemede tahliye davası açmalıdır. Mahkemenin tahliye yönünde vereceği kesinleşmiş karar, icra müdürlüğü aracılığıyla infaz edilir.
Bu süreçte kiracının da göz ardı edilmemesi gereken hakları vardır. Kiracı, kanunda sayılan bir tahliye sebebi bulunmadıkça sözleşme süresi içinde tahliye edilemez ve tahliye talebine karşı mahkemede kendi delillerini sunarak savunma yapabilir. Yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığının anlaşılması hâlinde talep reddedilir; ayrıca ihtiyaca dayalı tahliyeden sonra taşınmazın haklı bir sebep olmaksızın kısa sayılabilecek bir süre içinde başkasına kiralandığı durumlarda kiracı tazminat talep edebilir. Bu nedenle yeni malikin de tahliye talebini ileri sürerken ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve zorunlu olmasına, ihtarname ve dava açma sürelerine kesinlikle uyulmasına ve tahliye gerekçesinin baştan itibaren somut delillerle desteklenmesine özen göstermesi gerekir; bu şartlardan herhangi birinin eksik olması talebin reddine yol açabilir.
Kısacası, yeni malikin kiracıyı tahliye ettirebilmesi, kanunla belirlenen sıkı usul ve süre şartlarına bağlıdır. Bu süreçte hem malikin hem de kiracının hakları kanunla korunmaktadır; bu nedenle tahliye talebinde bulunmadan önce somut durumun bir avukatla birlikte değerlendirilmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi açısından önemlidir.
Bir Cevap Yazın