Bir arsa sahibi, üzerine imzasını attığı sözleşmeyle aslında elindeki en değerli varlığı bir inşaat şirketine emanet eder: arsasının belirli bir payını, henüz temeli atılmamış dairelerin vaadi karşılığında devretmeyi kabul eder. Müteahhit ise finansmanını büyük ölçüde bu arsa üzerine kurar; inşaatı bitirmeden önce elde ettiği arsa payını bankaya teminat gösterir, alt yüklenicilerle anlaşır, malzeme siparişi verir. İki taraf da güvenini, henüz var olmayan bir binaya bağlar. İşler yolunda giderken bu ilişki sorunsuz görünür; ama inşaat gecikince arsa sahibi tapusunu geri isteyip isteyemeyeceğini, müteahhit ise elindeki arsa payının hangi koşullarda kesinleşeceğini sorgulamaya başlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tam da bu iki farklı çıkarı dengelemek için eser sözleşmesi hükümleriyle taşınmaz devrine ilişkin hükümlerin iç içe geçtiği karma bir yapı taşır.
Sözleşmenin Şekli ve Geçerlilik Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının devrini konu aldığından basit bir yazılı anlaşmayla kurulamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesini resmi şekilde düzenlenmiş olma şartına bağlar; aynı ilke Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde taşınmaz satışı vaadi bakımından da tekrarlanır. Uygulamada bu şekil şartı, sözleşmenin tapu sicil müdürlüğünde veya noterde düzenleme şeklinde yapılmasıyla, Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddelerinde tanımlanan usule uygun biçimde yerine getirilir. Yalnızca adi yazılı şekilde ya da sözlü olarak kurulan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflar arasında fiilen uygulansa dahi arsa payının devri yönünden geçersiz kabul edilir; bu geçersizlik, ileride ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda tarafların en sık karşılaştığı sorunlardan biridir.
Müteahhidin Özen Borcu ve Sözleşmeye Uygun İnşa Yükümlülüğü
Sözleşmenin eser sözleşmesi niteliği taşıyan yönü, Türk Borçlar Kanunu’nun 470. maddesinde tanımlanan çerçeveye oturur; müteahhit burada bir eser meydana getirmeyi, arsa sahibi ise karşılığında arsa payını devretmeyi üstlenir. Bu ilişkide müteahhidin yükümlülüğü yalnızca binayı bitirmekten ibaret değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 471. maddesi, yüklenicinin işi iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmesini, benzer nitelikteki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranmasını arar. Projeden sapma, ruhsata aykırı imalat veya malzeme kalitesinde keyfi değişiklik bu özen borcunun ihlali sayılır ve müteahhidin sorumluluğunu doğurur.
İnşaatın Ayıplı Çıkması Halinde Arsa Sahibinin Hakları
İnşaat tamamlandığında ortaya çıkan eksiklik ve kusurlar bakımından arsa sahibi elini kolunu bağlı biçimde beklemek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 475. maddesi, eserin ayıplı olması durumunda iş sahibine üç seçimlik hak tanır: ücretsiz onarım talep etmek, bedelden ayıp oranında indirim istemek veya sözleşmeden dönmek. Kat karşılığı inşaat ilişkisinde dönme hakkının kullanımı kendine özgü bir sınırla karşılaşır; bina arsa sahibinin taşınmazı üzerinde yükseldiğinden ve yıkılması orantısız bir zarara yol açacağından, aynı maddedeki istisna gereğince dönme hakkı çoğu zaman fiilen işletilemez hale gelir ve arsa sahibi genellikle bedelden indirim ya da onarım talebiyle sonuç almak durumunda kalır.
Arsa Payının Devri ve Tapuya Şerhin Koruyucu İşlevi
Arsa sahibinin tapusunu sözleşme imzalanır imzalanmaz devretmesi zorunlu değildir; uygulamada arsa payı genellikle inşaatın belirli aşamalarına bağlı olarak kısım kısım devredilir. Bu ara dönemde arsa sahibinin hakkını güvence altına almanın yolu, sözleşmeden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi kişisel hakların tapu siciline şerh edilebileceğini düzenler ve şerh edilen hak, sonradan taşınmaz üzerinde hak edinen üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Şerhin etkisi süresiz değildir; Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca şerh, tesis edildiği tarihten itibaren beş yıl geçerliliğini korur ve bu süre içinde devir gerçekleşmez veya süre uzatılmazsa tapu sicil müdürlüğünce resen terkin edilir. Şerhin süresini takip etmek, bu yüzden sözleşmenin ilk kurulduğu an kadar önemlidir.
Gecikme Halinde Cezai Şart ve Tarafların Karşılıklı Baskı Araçları
İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan süre içinde tamamlanmaması, kat karşılığı ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık nedenidir. Taraflar bu riske karşı genellikle sözleşmeye bir cezai şart hükmü koyar; Türk Borçlar Kanunu’nun 179 ila 182. maddeleri arasında düzenlenen ceza koşulu, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi halinde alacaklının ayrıca zarar ispatlamaksızın kararlaştırılan tutarı talep edebilmesini sağlar. Kanun, cezanın asıl borcun ifası yerine mi yoksa ifasıyla birlikte mi istenebileceğini sözleşmenin yorumuna bırakırken, borçluya ödediği ceza karşılığında sözleşmeden dönme imkânı da tanıyabilir. Mahkemeler, kararlaştırılan cezai şartın miktarını tarafların ekonomik durumuna ve ihlalin ağırlığına göre aşırı bulması halinde bu tutarı indirme yetkisini de kullanabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca bir inşaat işinin değil, arsa sahibinin yıllarca biriktirdiği bir mülkiyet hakkının da konusu olduğu için, tarafların sözleşme kurulurken üstlendikleri riskleri gerçekçi biçimde görmesi önem taşır. Şekil şartına uyulmadan kurulan bir anlaşma, iyi niyetli taraflar arasında bile geçersizlik riskiyle karşılaşabilir; zamanında yenilenmeyen bir şerh, beş yılın sonunda sessizce tapu sicilinden düşebilir; özenle kaleme alınmamış bir cezai şart hükmü, gecikme yaşandığında beklenen koruyucu etkiyi sağlayamayabilir. Bu sözleşme türünün yıllar süren bir sürece yayılması, taraflar arasındaki dengenin sözleşmenin sadece kuruluş anında değil, inşaatın her aşamasında yeniden gözetilmesini gerektirir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz.
Bir Cevap Yazın