Apartman toplantılarında en sık karşılaşılan gerginliklerden biri, birkaç aydır aidat ödemeyen bir komşunun durumudur. Yönetim genellikle işi sözlü bir uyarıyla ya da toplantı tutanağına düşülen sert bir cümleyle geçiştirmeye çalışır; oysa ortak gider borcu, arkasında somut bir tahsil mekanizması bulunan, oldukça net biçimde tanımlanmış bir yükümlülüktür. Bağımsız bölümünü kullanmadığını, ortak alanlardan yararlanmadığını ya da yönetim kararlarına hiç katılmadığını ileri süren bir kat maliki bile bu borçtan kurtulamaz; kanun bu itirazları baştan geçersiz sayacak şekilde kurgulanmıştır.
Ortak Gidere Katılma Yükümlülüğünün Kapsamı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin aralarında başka türlü bir anlaşma bulunmadıkça hangi giderlere nasıl katılacağını ayrıntılı biçimde düzenler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderlerine tüm malikler eşit oranda katılırken; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yöneticiye ödenen ücret gibi kalemlere arsa payı oranında katkı sağlanır. Maddenin son fıkrası ise uygulamada en çok tartışılan itirazı doğrudan bertaraf eder: bir kat maliki, ortak yer ve tesislerden yararlanma hakkından vazgeçtiğini veya bağımsız bölümünün niteliği gereği bunlara ihtiyaç duymadığını öne sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Zemin kattaki bir işyerinin asansörü kullanmadığı, üst kattaki bir dairenin bahçeyle ilgilenmediği yönündeki savunmalar, hukuken bu borcu ortadan kaldırmaz.
Gecikme Tazminatının Oranı ve Bağlayıcılığı
Kanun, ödemede gecikmenin sonuçlarını da aynı 20. maddede sertçe düzenlemiştir: süresinde ödenmeyen ortak gider ve avans payları için, gecikilen her ay için yüzde beş oranında gecikme tazminatı işletilir. Bu oran sözleşmeyle düşürülemeyecek kadar emredici bir niteliğe sahiptir ve mahkemenin takdirine bırakılmamıştır; borcun ödendiği tarihe kadar kesintisiz işlemeye devam eder. Pratikte bu durum, birkaç ay ihmal edilen küçük bir aidat borcunun kısa sürede esas alacağı aşan bir tutara ulaşmasına yol açabilir. Yönetimlerin bu oranı kendi inisiyatifiyle azaltması ya da toplantı kararıyla affetmesi de mümkün değildir; ancak alacaklı kat malikleri kurulu, dilerse zaten doğmuş bir gecikme tazminatından feragat edebilir.
Yönetim Planının Sözleşme Niteliği
Sitede veya apartmanda uygulanan aidat miktarları, ödeme tarihleri ve tahsil usulü genellikle yönetim planında somutlaşır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu açıkça belirtir; bu bağlayıcılık yalnızca planı imzalayan ilk malikleri değil, bağımsız bölümü sonradan satın alan veya miras yoluyla edinen herkesi kapsar. Bir daireyi devralan kişi, yönetim planını hiç okumamış ya da toplantılara hiç katılmamış olsa dahi, o planın öngördüğü ödeme yükümlülükleriyle bağlıdır. Yönetim planında değişiklik yapılması ise kolay bir çoğunlukla değil, kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla mümkündür; bu yüksek nisap, planın keyfi biçimde değiştirilerek bazı maliklerin mağdur edilmesinin önüne geçmeyi amaçlar.
Ödenmeyen Aidat İçin İcra Takibi Süreci
Ortak gider borcunu süresinde ödemeyen kat malikine karşı yönetici, genel kurul kararına dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilir. Bu takip çoğunlukla ilamsız icra yoluyla, genel haciz yolu üzerinden yürütülür ve borçluya ödeme emri tebliğ edilir. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; itiraz edilmesi halinde ise yönetim, itirazın iptali davası açarak ya da icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyerek sürece devam eder. Uygulamada yönetim planının noter onaylı örneği ile işletme projesi ve karar defterindeki ilgili kayıtlar, alacağın varlığını ve miktarını ispat bakımından belirleyici rol oynar; bu belgelerin düzenli tutulması, tahsil sürecinin hızını doğrudan etkiler.
Ortak Giderlerin Teminatı: Müteselsil Sorumluluk ve Kanuni İpotek
Kanun, alacağın tahsilini güçlendirmek için ayrıca 22. maddede özel bir teminat sistemi kurmuştur. Bağımsız bölümü kira sözleşmesi veya başka bir sebeple fiilen kullanan kişiler, kat malikiyle birlikte ortak gider borcundan müteselsilen sorumlu tutulur; ancak kiracının bu sorumluluğu, ödediği kira tutarını aşamaz. Borç mahkemece tespit edildiği halde ödenmezse, diğer kat malikleri lehine borçlunun bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir. Aynı madde, kat maliklerinin ortak gider alacağını, borçlunun diğer alacaklılarına karşı da öncelikli bir alacak olarak korur. Bu düzenleme, sitenin ya da apartmanın işleyişinin birkaç kişinin ödeme alışkanlığına bağlı kalmaması için tasarlanmış güçlü bir güvence mekanizmasıdır.
Ortak gider uyuşmazlıkları, çoğu zaman küçük meblağlarla başlayıp komşuluk ilişkilerini gerilim halinde tutan, ancak arkasında oldukça teknik bir hukuki altyapı barındıran bir alan. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu konudaki düzenlemesi, bir yandan yönetimlere güçlü tahsil araçları tanırken diğer yandan malikler için de öngörülebilir bir yükümlülük çerçevesi çiziyor. Uygulamada asıl belirleyici olan, yönetim planının doğru hazırlanması, genel kurul kararlarının usulüne uygun alınması ve borç sürecinin zamanında, kayıt altına alınarak yürütülmesi; aksi halde hem tahsil süreci uzuyor hem de site içindeki güven ilişkisi zedeleniyor.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz.
Bir Cevap Yazın